La qualification en bail ou pas est déterminante pour savoir si vous pouvez reprendre cette parcelle ou pas.

Un bail verbal est assimilé à un bail rural. L'article L. 411-4 du code rural précise que les baux conclus verbalement sont censés être faits pour neuf ans, aux clauses et conditions fixées par le contrat type arrêté pour le département. Il est donc régi par les mêmes règles. Même sans document, votre soeur peut donc revendiquer un bail rural.

La principale condition qui permet de caractériser l'existence d'un bail rural, qu'il soit écrit ou verbal, c'est le paiement d'un fermage. L'article L. 411-1 alinéa 1 du code rural définit le bail rural comme toute mise à disposition, à titre onéreux, d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter. D'après les textes, la preuve peut être apportée par tous moyens : quittances du propriétaire, relevés bancaires...

La preuve du bail n'est en revanche pas apportée par l'affiliation à la MSA, et pas plus par la déclaration Pac, car dans les deux cas, ce sont des actes unilatéraux de la part de l'exploitant.

A partir du moment où le bail est censé fait au nom de votre soeur et mis à la disposition à l'EARL constituée avec son mari, il n'est pas illogique que le chèque de fermage soit fait en son nom.

En cas de litige, c'est le tribunal paritaire des baux ruraux qui est compétent pour déterminer si votre soeur bénéficie d'un bail rural.

Si ce dernier est reconnu, la reprise ne peut se faire qu'au terme du bail, après avoir délivré un congé dix-huit mois à l'avance par exploit d'huissier et pour exploiter personnellement le bien.

Selon la jurisprudence, le caractère agricole de l'exploitation fait obstacle à la reprise lorsqu'elle est exercée dans le seul but d'une plantation forestière.