Les avantages fiscaux attachés aux baux de longue durée peuvent inciter le bailleur à convertir le bail de neuf ans en cours en bail à long terme (exonération de droits de mutation à titre gratuit, exonération partielle d'ISF).

Cette conversion est toutefois subordonnée à l'accord des parties sur l'ensemble des clauses, selon la jurisprudence. Par ailleurs, elle n'est fiscalement reconnue que si la durée de la location restant à courir est au moins de dix-huit ans.

Dans la pratique, elle s'opère par la résiliation du bail initial et la conclusion d'un nouveau bail, d'une durée minimale de dix-huit ans, selon l'article L. 416-2 du code rural. A priori, cette conversion ne peut intervenir qu'avec le consentement du preneur.

Mais cette liberté du fermier est toute relative puisque le texte précise que « lorsque cette conversion n'implique aucune autre modification des conditions du bail que l'allongement de sa durée et que le bailleur s'engage à ne demander aucune majoration du prix du bail en fonction de cette conversion, le refus du preneur le prive du béné- fice des dispositions des articles L.411-35 et L.411-46 ».

Autrement dit, si le fermier refuse, il ne pourra pas céder son bail en cours à son descendant où à un conjoint, ni l'apporter à une société d'exploitation. Il perd également son droit à renouvellement. Ce refus est pénalisant.

Il est donc préférable de l'accepter à partir du moment où aucune condition du bail autre que la durée n'est modifiée.Le bailleur qui a pris l'engagement de ne pas majorer le prix du bail ne peut pas demander la révision judiciaire du fermage par la suite.

Et, contrairement à ce que vous indiquez, le bail à long terme est soumis au statut du fermage.