La principale condition qui permet de caractériser l'existence d'un bail rural, qu'il soit écrit ou verbal, c'est le paiement d'un fermage.

L'article L. 411-1, alinéa 1, du code rural définit le bail rural comme toute mise à disposition, à titre onéreux, d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter.

Quatre conditions doivent être remplies.

Le bailleur doit procurer au preneur la jouissance d'un fonds agricole.

La convention doit être conclue sur un immeuble à usage agricole, et en vue de son exploitation.

Le prix est un élément déterminant pour caractériser le bail.

En cas de litige, il faut pouvoir apporter la preuve du paiement régulier du fermage.

Il est donc préférable de pouvoir continuer à payer un loyer sur les terres que vous exploitez.

Etant donné que le nouveau propriétaire veut modifier la surface louée, il peut être opportun d'en profiter pour établir un nouveau bail, soit sous seing privé (entre les parties), soit par acte authentique devant notaire et, éventuellement, de le faire enregistrer au centre des impôts.